Immobili in eredità: informazioni preliminari sulla successione

La successione immobiliare, che si tratti di piccoli o grandi patrimoni, è una procedura che prevede vari passaggi non sempre lineari e che perciò, in molti casi, richiedono l’intervento di varie figure professionali.

Innanzitutto bisogna sapere che sono due i tipi di successione, quella legittima e quella testamentaria.

Con la successione legittima, che interviene quando non c’è testamento (oppure è parziale o nullo), il patrimonio viene suddiviso sulla base delle disposizioni contenute negli artt. 565 e seguenti del Codice Civile, che individuano l’ordine di eredità per grado parentale e stabiliscono le corrette ripartizioni sulla base della presenza dei soggetti in vita. I possibili eredi sono il coniuge o la parte dell’unione civile, i figli, i genitori, i fratelli e le sorelle, i parenti fino al 6° grado. Se nessuno di questi soggetti è in vita, in mancanza di un testamento l’eredità passerà allo Stato.

Si noti che, in ogni caso, al coniuge spetta il diritto di abitazione della casa coniugale se questa era di proprietà del defunto o se in comunione. Lo stesso vale per il coniuge separato al quale non sia stata addebitata la separazione.

Caso particolare quello del convivente di fatto, che ha diritto a continuare ad abitare nella casa di comune residenza per due anni (tre in presenza di figli minori o disabili) o fino a cinque anni se il periodo di convivenza è stato superiore ai due anni.

La successione testamentaria interviene in presenza di un testamento formalmente valido, che è un atto con il quale una persona capace di intendere e di volere dà disposizione dei propri beni dopo la propria morte, indicando beneficiari e ripartizioni. Colui che redige il testamento può disporre dell’intero patrimonio o di una sua quota senza specificare i beni oggetto del lascito oppure può disporre di uno o più beni identificandoli in modo specifico.

In ogni caso, il testamento deve rispettare una quota minima di beni ereditari, detta “quota di legittima”, che la legge garantisce ai legittimari (il coniuge o la parte dell’unione civile, i figli e i loro discendenti, e in assenza di questi i genitori); in caso contrario questi hanno la possibilità di impugnare il testamento in tutto o in parte con un’azione detta “di riduzione”. Rispettata la quota di legittima, del restante, detta quota disponibile”, il testatore può disporre liberamente.

Il testamento può essere pubblico, cioè raccolto da un notaio in presenza di due testimoni; olografo, che deve necessariamente essere steso di proprio pugno dal testatore, datato, sottoscritto e pubblicato al momento dell’apertura della successione; oppure segreto, quando viene redatto dal testatore e consegnato al notaio che lo conserverà sigillato in busta chiusa.

Va specificato che l’“erede” è colui che subentra nel patrimonio del defunto o in una sua quota indivisa. Il “legatario”, invece, è il soggetto che, in una valida successione testamentaria, è il beneficiario di uno specifico bene (detto “legato), per esempio un appartamento. A differenza dell’eredità, che deve essere accettata, il legato viene trasferito automaticamente al momento dell’apertura della successione, ma il legatario può rinunciarvi. Sono gli eredi a dover dare esecuzione alle disposizioni contenute in un testamento a beneficio del legatario, a meno che il testatore non abbia nominato un esecutore testamentario.

Per “chiamato all’eredità” si intende l’erede prima dell’accettazione dell’eredità, al quale la legge attribuisce determinate facoltà per la conservazione del patrimonio.

In alcuni casi, un soggetto può ricevere l’eredità subentrando nella posizione di un altro erede: qui si parla di “rappresentazione”. Questo istituto è disciplinato dall’art. 467 del Codice Civile e si verifica quando un soggetto consegue l’eredità di una persona defunta prendendo il posto del proprio genitore o nonno (“ascendente in linea retta”) o zio (“ascendente in linea collaterale”), che sia a sua volta defunto, non voglia accettare l’eredità o sia indegno. In tutti i casi di successione, infatti, i beneficiari di un’eredità devono essere “degni a succedere”, ossia devono essere estranei alle fattispecie previste dall’art. 463 del Codice Civile, come l’aver commesso atti particolarmente gravi contro il defunto o i suoi congiunti.

Da notare, infine, che la legge non ammette i patti successori, ossia qualsiasi tipo di accordo che abbia come oggetto la successione di una persona ancora in vita, fatto salvo il patto di famiglia, che però riguarda solo il trasferimento di un’azienda o di quote di essa.