Le soluzioni dello Smart Real Estate

Nell’universo PropTech, le analisi dell’Italian PropTech Network del Politecnico di Milano riferite al 2024 restituiscono su suolo nazionale una percentuale del 18% di soluzioni aziendali inerenti lo Smart Real Estate in senso stretto, alla quale si aggiunge una percentuale del 13% inerenti il ConTech, che ne è una branca.

Ma che cosa si intende per Smart Real Estate? Si tratta, in una parola, dell’evoluzione del tradizionale Real Estate mediante l’integrazione di tecnologie digitali avanzate, applicate all’intero ciclo di vita degli immobili e alla loro connessione “intelligente” alle reti infrastrutturali. L’obiettivo è la valorizzazione, da operare su diversi livelli, del patrimonio immobiliare: quello italiano esistente è tra i più obsoleti ed energivori d’Europa, con oltre l’80% degli edifici costruiti prima del 1990.

Primario è l’efficientamento energetico, peraltro richiesto da numerose direttive europee, tra cui la 2024/1275 (Energy Performance of Building Directive, EPBD) che, tra i punti cardine, impone una decarbonizzazione del settore edilizio con una ristrutturazione progressiva degli edifici residenziali e non residenziali con step stringenti da qui al traguardo del 2050 (https://eur-lex.europa.eu/IT/legal-content/summary/energy-performance-of-buildings.html), il che significa interventi di riqualificazione, gestione efficiente degli impianti e monitoraggio dei consumi energetici. A questo fine si ricorre sia a sistemi IoT (Internet of Things), che si basano su oggetti e dispositivi connessi e dotati di sensori mediante i quali non solo è possibile monitorare il fronte energetico, ma anche la qualità dell'aria, la sicurezza e il comfort degli ambienti, riducendo i costi operativi e migliorando la sostenibilità ambientale, sia al BMS (Building Management System), sistemi modulabili che ricorrono a tecnologie come l’Intelligenza Artificiale e il Machine Learning per la gestione integrata ed efficiente di tutti i dispositivi e le funzioni tecnologiche di un edificio.

La trasformazione degli immobili in Smart Building consente la raccolta di una grande quantità di dati che, se correttamente interpretati e valorizzati, supportano le scelte di facility ed energy management, l’individuazione delle criticità e la pianificazione degli interventi di ottimizzazione. E non solo: questa trasformazione va a incidere anche sulla gestione degli asset immobiliari, dal momento che il property manager può condurre la propria attività e assumere le decisioni strategiche contando su dati qualitativi e quantitativi che forniscono un quadro realistico dello stato e dell’utilizzo degli immobili.

Gli edifici “aumentati”, dunque, garantiscono integrazione e continuità dei servizi, un maggior numero di funzionalità e maggiore affidabilità, sicurezza e comfort degli occupanti, nonché un valore di mercato che si attesta intorno al 40% in più rispetto a quelli non riqualificati.

Quando, invece, si parla di ConTech (Construction Technology), si intende quel settore che pensa e realizza edifici che nascono già con caratteristiche “smart” di efficienza e automatizzazione, e dei quali si progetta l’intero ciclo di vita. L’integrazione delle nuove tecnologie e dell’IA nei processi edili investe una quantità di aspetti, che vanno dall’ottimizzazione delle attività di gestione e sicurezza del cantiere alla direzione lavori, dalla produzione e assemblaggio dei componenti alla gestione della documentazione.

Se in Italia, dove solo il 20% delle imprese edili adotta soluzioni digitali e tecnologie avanzate (fonte: InfoBuild), questo è un mindset e un modello di business che stenta a decollare, lo scenario globale sta già prefigurando un sistema addirittura più ampio dello Smart Building, che si allarga alla Smart City e allo Smart District, sistemi super-efficienti e interconnessi, in cui gli edifici non saranno più elementi isolati ma unità che interagiscono tra loro e con ciò che li
circonda.